Qu’est ce que l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers interdit l’augmentation des prix des loyers dans certaines zones de métropole, dites zones tendues. Le but de cette loi est de favoriser l’accès au logement et de limiter les hausses de prix abusives dans certaines grandes villes.
Une zone tendue est une zone où les prix des loyers sont très élevés, à cause d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Ce sont 28 agglomérations en France métropolitaine qui sont concernées dont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Paris et Toulouse.
Encadrement des loyers à la relocation et avec plafond
Les 2 types d’encadrement des loyers en vigueur (relocation et avec plafond)
Créée en 2014 sous Cécile Duflot, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) imposait la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. Durant son application de 2015 à 2017, cette mesure avait permis de stabiliser les prix des loyers dans la capitale, avant d’être abrogée suite à une faille légale. La loi Alur a aussi rendu obligatoire la présence d’une notice d’information et d’un diagnostic immobilier en annexe du contrat de bail. Avec l’accord du locataire, la quittance de loyer peut maintenant être délivrée par internet.
Avec la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), l’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur à Paris intra muros et à Lille, pour une durée de 5 ans et pour tout bail signé à partir du 1er juillet 2019.
Pour chaque quartier (la loi en prévoit 80 dans Paris intra muros), l’OLAP (observatoire les loyers de l’agglomération parisienne) définit un loyer de référence majoré (prix maximum du m2) que les bailleurs ne sont pas autorisés à dépasser, sauf quelques exceptions.
Paris et Lille deviennent donc les premières villes à appliquer à la fois l’encadrement des loyers avec plafond et l’encadrement des loyers à la relocation. Cette mesure a surtout des conséquences sur les petites surfaces (studio, chambre meublée…). Néanmoins en pratique, cette loi n’est que peu respectée par les bailleurs à Paris et ce, malgré les potentielles sanctions applicables.
La loi n’est pas rétroactive : seuls les baux signés à partir du 1er juillet 2019 sont concernés.
Quelles villes appliquent le plafonnement des loyers ?
Fin 2020 puis en 2021, de nombreuses grandes villes ont candidaté pour appliquer le plafonnement des loyers.
A l’heure actuelle, les villes suivantes appliquent le plafonnement des loyers :
- Paris intra-muros
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Plaine Commune : Aubervilliers, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, L’Île-Saint-Denis, Stains, Villetaneuse, La Courneuve, Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine
- Lyon et Villeurbanne
- Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré St-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.
L’encadrement des loyers à Bordeaux et Montpellier a été accepté, mais la date d’application n’est pas encore connue. Le dispositif sera très certainement mis en place pour fin 2021 / début 2022.
Augmenter le loyer avec l’IRL
Dans le cadre d’une relocation, la seule exception permettant une hausse du loyer est d’appliquer l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice fixe le plafond de l’augmentation des loyers que peuvent demander les bailleurs. Revu chaque année par l’INSEE, il s’applique pour les logements meublés et les logement non meublés. Il se calcule sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers). La date de l’IRL à prendre en compte figure sur le contrat de location (suite à un accord entre le bailleur et le locataire). A défaut, on utilise la date du dernier trimestre publiée par l’INSEE au moment de la signature du contrat de bail.
Calcul de l’augmentation du loyer
Nouveau loyer = Loyer en cours x Nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente
Les dernières données de l’IRL sont publiées chaque trimestre sur le site de l’ANIL (agence nationale pour l’information et le logement). L’INC (institut national de la consommation) propose une simulation en ligne pour calculer la hausse du loyer avec l’IRL.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour en faire la demande auprès du locataire. Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année passée n’est plus possible.
