Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an -sauf pour des raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure- soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge.

Puis-je louer de manière illimitée ma résidence principale en meublé touristique sur une plateforme de type airbnb ?

La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, est possible dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.

Au-delà de ce seuil, le bailleur devra obtenir une autorisation de changement d’usage. Ainsi, si une personne souhaite proposer sa résidence principale à des touristes de passage, elle peut le faire directement en postant une annonce sur des sites internet type Airbnb ; la seule limite étant de ne pas la louer pour une durée excédant 120 jours.

Depuis le 1er janvier 2019, la plateforme Airbnb, ainsi que d’autres plateformes, a mis en place un outil bloquant automatiquement les annonces dépassant la limite légale de 120 jours, pour les villes suivantes : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Villeneuve-Loubet, Versailles.

Y-at-il des exceptions à la limite légales des 120 jours ?

Il est possible de louer plus de 120 jours si :

• vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure
• vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les chambre d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Est considérée comme une résidence secondaire la résidence occupée moins de 8 mois par an. La loi considère que vous n’avez qu’une résidence principale, et qu’en conséquence vos autres biens constituent des résidences secondaires.

Si le principe devait être que vous ayez le droit de louer votre résidence secondaire comme bon vous semble, il n’en reste pas moins que la législation en matière de location saisonnière s’est considérablement durcie depuis 2017, notamment dans les grandes villes comme Paris, et vous impose de respecter certaines obligations avant de pouvoir pratiquer une telle activité.

Obtenir une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la marie pour certaines villes

Certaines villes imposent l’obtention préalable d’une autorisation auprès de la mairie avant de pouvoir louer sa résidence secondaire. Les Villes concernées sont celles :

• de plus de 200 000 habitants
• Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
• de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues » (déséquilibre entre l’offre et la demande)

Une fois l’autorisation obtenue, la résidence secondaire ne sera plus considérée comme un logement d’habitation mais comme un local commercial.

A Paris, cette autorisation est assortie d’une compensation qui impose au bailleur :

• soit de proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et qu’il va transformer en logements ;
• soit d’acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces…) qu’il va transformer en logements. Les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur et varient en fonction du lieu où se situe votre local.

Cette règle qui peut varier selon les arrondissements impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial, voire le double, qui doit être transformé en local d’habitation pour ne pas aggraver l’insuffisance de logements. Il s’agit alors de reconstituer la « perte » d’un logement (destiné à la location de courte durée) par la création d’un autre logement.

La compensation n’est pas une taxe, elle n’est pas matérielle : il s’agit du transfert de la commercialité d’un local à autre usage que l’habitation vers un local d’habitation, permettant à ce dernier d’obtenir un changement d’usage à caractère réel, c’est-à-dire définitif.

Ainsi, si une personne souhaite proposer sa résidence secondaire à la location touristique elle doit dans un premier temps obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation puis procéder au changement de destination du local d’habitation.

Une alternative à la procédure de changement d’usage pour louer un logement sur Airbnb : le bail mobilité

Instauré par la loi Elan du 23 novembre 2018, vous pouvez désormais louer votre résidence secondaire sur une plateforme de type Airbnb, au moyen d’un bail mobilité allant de 1 mois au minimum à 10 mois au maximum.

L’utilisation que vous comptez faire de votre logement ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.

Ainsi, il est primordial de se référer en premier lieu au règlement de copropriété, lequel peut comporter une clause d’habitation bourgeoise (habitation et professions libérales) ou encore une clause d’habitation bourgeoise exclusive, laquelle interdit un mode d’occupation autre que l’habitation.

Dans une telle hypothèse, vous pourrez toujours solliciter un changement d’usage contraire au règlement, en sollicitant l’accord unanime des copropriétaires via une assemblée générale (Article 26 de la loi du 10 Juillet 1965).

Le règlement peut prévoir également que l’immeuble est à usage mixte, c’est-à-dire qu’il autorise un usage à la fois d’habitation, professionnel et commercial des locaux, auquel cas la location saisonnière est possible.

Attention, en cas de contrariété de votre activité avec les dispositions du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires pourra intenter une action à votre encontre aux fins de faire cesser l’atteinte à la destination de l’immeuble (Art. 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Par un arrêt du 6 juillet 2017 no 16-16849, la Cour de cassation est allée encore plus loin en rappelant la valeur contractuelle, et donc contraignante, conférée à un état descriptif de division vis-à-vis des copropriétaires d’une copropriété. Dans cet arrêt, le syndicat des copropriétaires demandait à la société copropriétaire d’arrêter son activité professionnelle, l’appartement dont elle est propriétaire ne pouvant être utilisé qu’à titre d’habitation aux termes de l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété.

La société a répondu qu’elle peut tout à fait exercer une activité professionnelle, son appartement étant situé au 2ème étage, dès lors que le règlement de copropriété stipulait que l’immeuble était destiné à « un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles ».

La Cour de cassation a reconnu que comme le règlement de copropriété a conféré à l’EDD la même valeur contractuelle, il était nécessaire de comparer le contenu des deux documents. Or, le contenu du règlement de copropriété étant général et celui de l’EDD plus précis, il faut appliquer les règles posées par ce dernier. L’EDD indiquant que l’appartement utilisé par la société est exclusivement à usage d’habitation, la cour de cassation a statué que la société ne pouvait donc pas y exercer son activité professionnelle.

Ainsi, pour savoir si un copropriétaire peut ou non affecter le local dont il est propriétaire à un usage professionnel ou commercial de type Airbnb, il convient désormais de lire attentivement non seulement le règlement de copropriété de l’immeuble, mais également l’état descriptif de division de leur copropriété.

Vous pourrez être poursuivi individuellement par les autres copropriétaires (Cour d’appel de Paris 15 juin 2016 n° 15/18917) pour trouble anormal du voisinage. La responsabilité d’un copropriétaire (tant pour ses agissements que ceux de ses locataires) pour trouble anormal de voisinage se caractérise en effet comme une responsabilité objective. Elle peut donc être mise en œuvre indépendamment de toute faute de son auteur (Civ. 3e 13.04.2005, no 02-20575).

Depuis un arrêt du 11 mai 2017, no 16-14339, rendu par la Cour de cassation, le syndicat des copropriétaires peut également engager toute action à l’encontre d’un copropriétaire pour trouble anormal de voisinage, sans même à avoir à prouver une faute. Se pose toutefois le problème de la preuve que l’ensemble des copropriétaires soit affecté par ce trouble.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez louer votre résidence principale pour une période de moins de 120 jours par an, vous devez obtenir obligatoirement l’accord par écrit de votre bailleur vous autorisant à sous-louer votre appartement, en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, vous ne pouvez sous-louer à un tarif plus élevé que celui que vous payez à votre bailleur. Ainsi un calcul prorata temporis devra être effectué par vos soins.

A défaut, le bailleur pourra solliciter en justice la restitution de l’intégralité des revenus que vous aurez tirés de la sous-location illicite, mais également des dommages et intérêts en cas de dégradation de son appartement, et la résiliation judiciaire de votre bail et donc voir ordonner votre expulsion.
S’il s’agit de votre résidence principale, vous n’avez absolument pas le droit à la louer en meublé touristique.

Face au nombre important et en constante augmentation des locations de meublés touristiques par le biais des plateformes internet, la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 permet à toutes les communes et ce quelques soient leur taille d’instituer une procédure de déclaration préalable, avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée, y compris celles portant sur la résidence principale (article L324-1-1, II du Code du tourisme).
Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne.
A Paris, à compter du 1er décembre 2017, les personnes proposant à la location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire au préalable auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer ce numéro d’enregistrement, lequel devra être reporté sur leur annonce. A Bordeaux, cette obligation d’enregistrement entrera en vigueur le 1er mars 2018.Attention, si l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, le site ou l’agent immobilier par lequel est passé l’annonceur devra retirer son annonce.

Par ailleurs, le site internet par le biais duquel l’annonce est passée doit également respecter des obligations légales. En effet, l’article L324-2-1 du Code du tourisme leur impose d’informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par le Code de la construction et de l’habitation et d’obtenir de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l’honneur qui atteste que ces obligations ont été respectées et qui indique également si le logement constitue ou non sa résidence principale, ainsi que le numéro de déclaration du logement dans l’hypothèse où le logement est sa résidence secondaire.

Si vous n’avez pas déclaré votre bien en tant que meublé touristique, vous risquez une amende maximale de 5.000 €.

Si vous louez votre appartement qui ne constitue pas votre résidence principale sans avoir procédé au changement d’usage, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 50.000€ avec une astreinte allant jusqu’à 1.000€ par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation c’est-à-dire retour à l’usage d’habitation du local transformé (Art. L651-2 du code de la construction et de l’habitation).

Si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours/an, sans juste motif, vous vous exposez à une amende maximale de 10.000€.

Par ailleurs, la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. Faute de coopération, vous risquez une amende pouvant atteindre 10.000 € (art. L324-1-1 du Code du Tourisme).

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, à savoir des peines d’emprisonnement de 5 ans d’emprisonnement et une amende de 75.000 euros (Art 441-2 du Code Pénal).

Saisie par une question préjudicielle,  la cour de cassation, par un arrêt du 15 novembre 2018, n°17-26.158, a été amenée à surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de justice de l’union européenne afin que cette dernière se prononce sur la conformité de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation à la directive européenne service 2006/123/CE.

L’article L631-7 du CCH constitue la base sur laquelle la Ville de Paris fonde ses actions à l’encontre des propriétaires qui s’adonnent à une activité de location saisonnière sans avoir procédé au changement d’usage de leur appartement ne constituant pas leur résidence secondaire.

Depuis cet arrêt, l’ensemble des procédures sont gelées devant les tribunaux judiciaires dans l’attente de l’arrêt de la Cour de justice européenne qui doit rendre son arrêt courant 2020. Si la Cour déclare l’article L 631-7 du CCH non conforme à la directive, l’ensemble des procédures menées à l’encontre des “fraudeurs” devraient naturellement être rejetées. Dans le cas inverse, vous trouverez ci-après les sanctions auxquelles vous risquez d’être exposé en cas de poursuite judiciaire.

Je vous rappelle toutefois que malgré le gel des procédures, la Ville de Paris continue sans relâche ses opérations de contrôle et à assigner les potentiels fraudeurs. Les procédures reprendront devant le Tribunal judiciaire une fois l’arrêt de la Cour européenne rendu.

Sur ce point, l‘avocat général de la cour de justice de l’union européenne, Me BOBEK, a enfin rendu son avis le 2 avril 2020 sur la conformité de la procédure de changement d’usage imposé par le droit français avec le droit européen. Si la Ville de Paris semble crier victoire, rien n’est pourtant joué à ce jour. Seul l’arrêt définitif de la Cour de Justice permettra de trancher définitivement avec l’arrêt de la Cour de cassation à venir.

Depuis le décret du 30 octobre 2019, n°2019-1104, la commune dispose d’un outil de contrôle pour détecter les loueurs de meublés touristiques qui fraudent. En effet, elles peuvent sommer les intermédiaires de locations saisonnières et les plateformes numériques de leur communiquer des informations cruciales sur l’activité de leurs clients, sous peine de se voir exposé à une amende de 50.000 €/ meublé objet du manquement.